게스트하우스

 

소액투자로 年10% 수익률, 원룸 변신 '대박'

조선비즈|전태훤 기자|입력 2013.03.26 14:06

 

서울 강남구 대치동에 사는 박승혜(50)씨는 지난해 마포구 서교동 소재 홍익대 인근에 소유한 낡은 다가구주택을 리모델링했다. 주변에 새로 지어진 원룸과 오피스텔에 밀려 방이 비고 월세도 떨어지자 박씨가 자구책 마련에 나선 것이다. 박씨는 최근 외국인 관광객 증가로 도심 숙박업소가 부족하다는데 착안, 낡은 집을 외국인 관광객을 겨냥한 게스트하우스로 꾸몄다.

( 서울 용산의 4인용 도미토리(dormitory)형 게스트하우스 침실 내부/SS게스트하우스 홈페이지)

( 외국계 기업인들이 게스트하우스로 선호하는 서울 용산의 초고층 주상복합 아스테리움 서울 펜트하우스)

 

 

4층 가운데 2개 층은 기존 다가구 주택으로 남겨두고 나머지 2개 층만 실내 공사비 4500만원을 들여 외국인 전용 게스트하우스로 바꿨다. 한 층에 1인 전용 방 2개를, 다른 한 층에는 방 하나에 2층 침대 두 개를 넣은 식으로 4인용 객실 4개를 만들었다.

결과는 대만족. 1인당 하루 숙박비는 2만~5만원으로 싸지만 하루 최대 18명을 수용할 수 있는데다 주중에도 빈방이 거의 없다. 박씨는 "홍보비와 식비, 인건비, 관리비 등으로 나가는 월 300만원 안팎의 고정비용을 빼도 한 달에 450만~500만원 정도 손에 쥔다"며 "나머지 층도 게스트하우스로 바꿀 계획"이라고 말했다.

외국인 관광객 1000만명 시대. 도심 숙박시설 부족에 외국인 여행객을 타깃으로 한 민박용 게스트하우스가 틈새 주택임대사업으로 인기를 끌고 있다. 민박용 게스트하우스란 외국인 관광객들을 대상으로 한 기숙사형 임대·민박사업이다. 독립형 방 외에 한 방에 2층 침대를 여러 개 놓고 주방과 화장실 등은 공동으로 쓰는 구조가 일반적이다.

◆소액투자로 짭짤한 월세
게스트하우스는 비용을 크게 들이지 않고 임대사업을 할 수 있는 게 장점이다. 살던 집을 개조하거나 단독·다가구주택 등을 임차한 뒤 리모델링해서 외국인들에게 임대하는 방식으로도 가능하다.

정부가 '외국인 도시민박업' 조항을 신설해 도시민박업소로 신고한 230㎡ 이하 아파트와 공동주택(다세대·다가구·연립주택) 등을 게스트하우스로 쓸 수 있게한 것도 게스트하우스 붐에 한몫했다.

외국인 관광객 수가 최근 10년간 530만명 수준에서 1000만명을 넘어섰다. 이에 따라 게스트하우스 임대는 안정적인 수익을 올리는 효자 투자상품으로 인기를 끌고 있다. 대표 임대수익형 상품인 오피스텔의 수익률이 연 4~5% 불과하지만 외국인 민박용 게스트하우스는 연 10% 이상 수익도 가능하다는 게 업계 분석이다.

박씨의 경우 투자비 4억9500만원(주택가격 4억5000만원+공사비 4500만원)에 연 소득 5400만~6000만원을 올리며 연 11~12% 짭짤한 수익을 챙기고 있다.

부동산개발업체 씨알피플앤씨티 김성용 대표는 "연립·다가구나 상가주택 등을 게스트하우스로 개조해 임대할 경우 공급과잉 논란이 있는 오피스텔이나 도시형생활주택보다 많은 월세 수익을 올릴 수 있다"며 "2억원 미만 소액 투자가 가능하다는 점도 인기를 끄는 요인"이라고 설명했다.

◆월세 1000만원 넘는 고가 게스트하우스도 '북적'
관광객이 아니라 외국계 기업인들을 대상으로 한다면 '급'이 달라진다. 보통 이런 경우 월세가 1000만원을 훌쩍 넘긴다.

초고층 주상복합의 펜트하우스가 이에 해당된다. 용산구 한남동 하이페리온 펜트하우스(245㎡), 원효로1가 리첸시아용산 펜트하우스(198㎡) 등은 이미 월세 1000만원이 넘었다.

국내에 새로 들어오는 외국계 기업이 늘고 국내 기업이 글로벌화하면서 고가 게스트하우스에 대한 임대수요가 늘고 있다.

◆공급 늘며 경쟁 치열…묻지마 투자 자제해야
게스트하우스 투자가 장밋빛인 것만은 아니다. 게스트하우스 공급량이 빠르게 늘면서 수익률이 떨어지고 폐업 사례까지 늘고 있다.

오피스텔이나 도시형생활주택은 분양 받거나 사서 1~2년 주기로 임대 계약하면 유지·관리 비용이 크게 발생하지 않는다. 이와 달리 게스트하우스는 유지·관리에 품이 많이 든다. 객실 점유율을 높이기 위해 홍보를 꾸준히 해야 한다. 직접 거주하거나 별도 관리 인력을 두면서 투숙객을 관리해야 하는 부담이 있다. 투자 전에 충분히 고려해야할 점이 많다.

임대 수익만 노리고 투자에 나섰다가 실패하기 십상이다. 유지·관리에는 신경 쓸 여력이 없거나 외국인 고객과 소통에 부담을 느낀 투자자 상당수가 중도 포기한다.

이용객 편의를 고려치 않고 무리하게 침대 수를 늘리면 수요가 오히려 줄 수 있다는 점도 명심해야 한다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "한류 열기를 타고 외국인 관광객들이 늘자 게스트하우스 임대업이 뜨고 있지만, 묻지마 투자에 나섰다간 실패 확률도 높다"며 "다른 임대수익형 상품처럼 수요 공급을 충분히 따져보고 숨은 위험 요소를 사전에 파악할 필요가 있다"고 조언했다